建筑面积

（一）计算建筑面积应同时满足以下必要条件

1、其外围护结构、围护设施能够形成封闭或不完全封闭建筑空间。

2、建筑空间结构层高在2.20m及以上的，非水平面结构净高在2.10m及以上的。

3、建筑空间能够通过水平或垂直交通空间正常出入的。从维护结构空间、净空高度、水平或垂直交通空间三个要素规定。
解读：计算建筑面积的三个要点

（1）建筑空间必须有顶盖（建筑图已画出，不含二次深化）。

（2）满足空间高度要求。

（3）人能正常出入。

（二）建筑面积计算原则

1、建筑工程建筑面积应按各自然层楼面或地面处围护结构外表面的水平面积之和计算；无围护结构的,以围护设施外表面的水平面积之和计算。

2、建筑工程在规划、设计、施工、预售等未竣工阶段，建筑面积应按建筑设计图纸尺寸计算；竣工后,建筑面积应通过实地测量获取。
解读：计算原则

（1）必须以建筑图为准计算建筑面积。

（2）按自然层计算面积。

（3）考虑维护结构外表面的抹灰层、保温隔热层、油漆等装饰厚度。

（4）未竣工阶段按建筑图纸尺寸计算面积，竣工后以实际测量面积为准。

（三）凸(飘)窗、室外楼梯、设备管道夹层主要计算差异解读：

1、凸(飘)窗：老版规则飘窗不计建筑面积；新版规则视窗台与室内楼面或地面高差在 0.40m以下且结构净高在2.10m 及以上的凸(飘)窗计算面积。高差在0.15m及以下计算全面积，高差在0.15m以上、0.40m以下的，应计算1/2面积。

2、室外楼梯：老版规则室外楼梯按自然层水平投影面积的1/2计算；新版规则结构层高在2.20m及以上的，应计算1/2面积；结构层高在2.20m以下的，不计算面积。

3、设备管道夹层：老版管道夹层不计算面积；新版规则结构层高在2.20m及以上的，应计算1/2面积；结构层高在2.20m以下的，不计算面积。